2021年春節(jié)之前出臺的“二手房成交參考價新政”引起市場各方廣泛關(guān)注。經(jīng)過數(shù)周的運行，深圳二手住宅成交數(shù)據(jù)大幅下降。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(簡稱“深圳平臺”)數(shù)據(jù)，在剛剛過去的2月份，深圳全市共成交二手住宅4166套，環(huán)比減幅達(dá)4成之多。

此前的諸多調(diào)控更多集中于一手房，對作為賣方的開發(fā)商的行政干預(yù)也更為直接，目前作為二手房交易雙方的個體之間開始博弈和分化。據(jù)了解，“價格新政”出臺之后，有業(yè)主降價甚至以參考價交易的情況出現(xiàn);不過，更多的業(yè)主和買家仍在觀望。

二手住宅市場或?qū)⒊霈F(xiàn)“橫盤期”

與一手住宅不同的是，二手住宅以過戶統(tǒng)計口徑與買賣雙方達(dá)成成交的時間存在滯后期。實際上，新政后二手住宅市場的交易陷入濃厚的觀望氣氛，接下來或?qū)⑦M(jìn)入“橫盤期”。深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉表示，受嚴(yán)厲新政的影響，二手房帶看量出現(xiàn)大幅萎縮，成交陷入停滯狀態(tài)。

深圳平臺數(shù)據(jù)顯示，去年“7.15新政”出臺后，深圳二手住宅成交量急轉(zhuǎn)直下，從7月份的13407套一路滑落至10月份的5049套谷底。此后，成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)又探底回升，一路上行至今年1月份的7008套。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主報價已有降價情況出現(xiàn)。2021年2月最后一周，深圳20個片區(qū)的二手房出現(xiàn)業(yè)主報價下跌。其中，龍華中心片區(qū)大幅跌價8.2%;緊隨其后的是布吉南的可園片區(qū)和銀湖豪宅片區(qū)分別降價6.7%和3.4%，業(yè)主報價下跌的盤源占比達(dá)1/3。

錨定價格，打破上漲死循環(huán)

近日，占據(jù)深圳房貸大部分市場份額的深圳四大國有銀行紛紛表態(tài)，將以深圳市住建局發(fā)布的二手房成交參考價格作為貸款發(fā)放的重要參考依據(jù)。此外，關(guān)于深圳購房者以一次性付款方式購房，再以低利率的房抵經(jīng)營貸方式貸款“曲線購房”的傳聞屢傳不鮮。據(jù)報道，深圳已有包括國有大行等銀行要求其房抵經(jīng)營貸也要按官方發(fā)布的二手房成交參考價格執(zhí)行，這也得到了貸款經(jīng)理及貸款中介的證實。

在較長的一段時間內(nèi)，深圳的房貸使用成數(shù)居高不下。據(jù)報道，交銀國際董事總經(jīng)理、研究部主管洪灝在2019博鰲房地產(chǎn)論壇上提供的數(shù)據(jù)顯示，深圳居民房貸還款占家庭總收入比例增長最為明顯，并在2018年達(dá)到94%。

二手房成交參考價，有望成為“降房價”的開關(guān)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，深圳樓市的主要問題不是供求，而是杠桿;而執(zhí)行層面還需要買家、賣家按照指導(dǎo)價來報價、掛牌，中介根據(jù)指導(dǎo)價來撮合，只有達(dá)到這兩個目的，指導(dǎo)價的“指導(dǎo)意義”才能到位。在他看來，只有把價格錨定下來，才能打破“加杠桿-房價上漲-預(yù)期實現(xiàn)-需求進(jìn)場-加杠桿-房價上漲”這個死循環(huán)，才能從根本上將房價上漲的鏈條斬斷，將房價泡沫積累的根源控制住。

他表示，在控制住房價上漲預(yù)期的前提下，還應(yīng)常態(tài)化公布每月、每個季度新增房產(chǎn)的規(guī)模及分布情況，讓買房者一目了然，提高對市場和購房者的預(yù)期管理的全面性。不過，從關(guān)鍵的執(zhí)行層面來看，參考價是行政干預(yù)價，而銀行的評估價是市場價，兩個價格的坐標(biāo)本來就不同，尚待執(zhí)行細(xì)則進(jìn)一步明確。

關(guān)鍵詞： 二手 住宅