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過(guò)去二十年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金二十年。2019-2021年，連續(xù)三年商品住宅銷(xiāo)售面積超15億平，足夠4000萬(wàn)家庭入住。恰逢近年地產(chǎn)持續(xù)低景氣，有關(guān)中國(guó)地產(chǎn)是否過(guò)剩的討論日益熱烈。

撥開(kāi)迷霧，本文試圖厘清中國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅真實(shí)情況，據(jù)此判斷中國(guó)未來(lái)地產(chǎn)趨勢(shì)。

有媒體渲染中國(guó)地產(chǎn)存量極度過(guò)剩，事實(shí)是否如此？

住建部披露全國(guó)有近6億棟房屋建筑，第七次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)家庭戶(hù)人均住宅間數(shù)為1.06間。市場(chǎng)陷入懷疑，中國(guó)房子是否真的過(guò)剩？

事實(shí)上住建部披露的近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑中，城鎮(zhèn)建筑占比不到一成，其中還包括大量城鎮(zhèn)非住宅建筑，如商業(yè)辦公樓、學(xué)校等，因此6億棟房屋中城鎮(zhèn)住宅占比極低。

七普顯示中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅間數(shù)為1.06間，但居住舒適不是人均一間房所能滿(mǎn)足，它與房屋質(zhì)量、居住面積、配套設(shè)施等因素密切相關(guān)。中國(guó)的人均住宅間數(shù)較發(fā)達(dá)國(guó)家還有很大差距。人均住宅間數(shù)大于1同樣不意味著中國(guó)住宅市場(chǎng)已經(jīng)飽和。

我們測(cè)算發(fā)現(xiàn)中國(guó)城鎮(zhèn)居民戶(hù)均1套房，其中每戶(hù)持有商品住宅僅0.64套。

目前并無(wú)直接公布中國(guó)家庭戶(hù)均住宅的數(shù)據(jù)，我們根據(jù)商品住宅套數(shù)、商品住宅占比和城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)，計(jì)算出城鎮(zhèn)家庭住宅套戶(hù)比。

測(cè)算結(jié)果顯示，目前城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均擁有0.86套房，其中0.54套為商品住宅。若期房順利交付，直至2024年，中國(guó)每戶(hù)城鎮(zhèn)家庭才擁有1套住宅，其中商業(yè)住宅僅0.64套。

戶(hù)均一套房似乎意味著戶(hù)戶(hù)有房，然而事實(shí)上中國(guó)住宅市場(chǎng)供需并不平衡。

國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅套戶(hù)比會(huì)大于1，在1.1左右。

之所以說(shuō)不平衡，是因?yàn)閼?hù)均一套房無(wú)法滿(mǎn)足流動(dòng)人口的租賃和置業(yè)需求。全國(guó)總?cè)丝诘慕啥际橇鲃?dòng)人口，流動(dòng)人口會(huì)選擇在大城市租房掙錢(qián)，在老家買(mǎi)房，從而產(chǎn)生了額外的住宅需求。

即便戶(hù)均一套房，中國(guó)未來(lái)地產(chǎn)仍有四大新增需求動(dòng)力。

第一，戶(hù)均人口規(guī)模縮小，一人戶(hù)、兩人戶(hù)占比不斷增加，導(dǎo)致家庭戶(hù)數(shù)增多。小家庭化趨勢(shì)將延續(xù)，帶來(lái)新戶(hù)購(gòu)房需求增長(zhǎng)。

第二，經(jīng)濟(jì)板塊的分化日益明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)資源分配的再集中吸引著人口流入，人口凈遷入城市的新增住宅需求有望持續(xù)旺盛。

第三，30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000萬(wàn)家庭、81億平方米的住宅建筑面積。促成“老破小”住宅的改造勢(shì)在必行。

第四，中國(guó)的人均住宅間數(shù)與人均住宅建筑面積均較發(fā)達(dá)國(guó)家有著不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不斷增加。

黃金二十年之后，當(dāng)下中國(guó)地產(chǎn)步入大分化時(shí)代而非停滯期。

如果說(shuō)過(guò)去二十年是中國(guó)地產(chǎn)黃金發(fā)展期，地產(chǎn)矛盾更多體現(xiàn)為住宅供給存在不足，這是過(guò)去二十年房?jī)r(jià)快速上漲基石。那么當(dāng)下房地產(chǎn)大分化時(shí)代已至，大分化時(shí)代下地產(chǎn)矛盾則更多體現(xiàn)在住宅質(zhì)量供需沖突。

地產(chǎn)大分化必將體現(xiàn)在不同能級(jí)城市之間，不同區(qū)域板塊之間，不同品質(zhì)住宅之間。

風(fēng)險(xiǎn)提示：人口普查數(shù)據(jù)調(diào)查并沒(méi)有針對(duì)住宅，可能存在統(tǒng)計(jì)偏差；商品住宅占比實(shí)際值可能偏低，其增速可能超預(yù)期。

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