中新經(jīng)緯5月29日電 題：二手房越賣越多，北京、上海議價空間有所擴大

(資料圖)

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官

多方成交數(shù)據(jù)顯示，繼4月樓市銷售數(shù)據(jù)由漲轉(zhuǎn)跌，未能延續(xù)復蘇態(tài)勢之后，5月銷售數(shù)據(jù)進一步下跌。

之前復蘇較為強勁的北京、上海、成都、南京等地，房地產(chǎn)市場也在進入5月后表現(xiàn)出明顯回落。春節(jié)后這一波樓市的短期回暖或?qū)⒔Y束，下半年房地產(chǎn)市場仍將面臨較大壓力。

重點城市新房市場：成交回落，回暖結束

從克而瑞研究監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)看，4月百城成交面積環(huán)比下降28%，市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。雖然單月成交量略好于2022年同期，但仍顯著低于2019-2021年的同期水平。

顯然，樓市銷售環(huán)比幾乎腰斬的數(shù)據(jù)，已說明前期積累的購房需求釋放已接近尾聲，市場整體供求迎來“拐點”，增長動能開始轉(zhuǎn)弱。

從四大一線城市2023年以來的市場行情看，基本都在3、4月經(jīng)歷了一波供需兩旺復蘇，5月開始回落走勢。一線城市中，廣州市場回落較早，4月市場快速回落，5月新房成交量止跌回穩(wěn)，但市場表現(xiàn)整體平淡。

2023年，北京樓市自1月開始連續(xù)4個月成交量上漲，并在4月達到成交量高點73萬平方米，5月市場成交量開始回落，5月前三周(截止到5月21日)僅成交40萬平方米。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，2023年北京新房市場顯好于2019年、2020年，表現(xiàn)出較強市場復蘇能力，但后勁略顯不夠。

2023年前5月，廣州樓市與2021年同期、2020年下半年的市場活躍期相比有較大差距，但因為有樓市“小陽春”，市場整體表現(xiàn)優(yōu)于2019年同期。

同期，深圳住房供應達到近5年高峰，約為185萬平方米，成交規(guī)模也達到近5年第二高位，約為148萬平方米，高于2019年。相比前幾年，2023年前5月深圳樓市最大特點表現(xiàn)為供過于求。

從西南市場來看，即便是2023年樓市復蘇強勁的成都也沒有必得到疫情前水平。新房供求量自3、4月有一波沖高后，5月成交量雖保持在高位，但較4月已有明顯下降，降幅達到9%。

相比其他重點城市，南京樓市似乎回落更早。2月，受益于春節(jié)前后需求釋放，當?shù)匦路砍山画h(huán)比漲幅達51%，3月新房成交量實現(xiàn)同環(huán)比雙增長。

但在3月中下旬，案場來訪量遞減，市場增長勢能放緩，4月整體成交量回歸到本輪行情啟動前水平，5月則持續(xù)在低位盤整，成交量同比過去三年仍處低位。

從以上幾大重點城市分析來看，房地產(chǎn)新房市場的復蘇幾乎在4月份就戛然而止。

二手房市場：掛牌量攀升，房子“越賣越多”

掛牌量持續(xù)攀升成為2023年以來二手房市場最顯著特征。不只是北上廣深一線城市的二手房市場，南京、成都等重點城市的二手房市場都呈現(xiàn)出一種“越賣越多”的怪現(xiàn)象。

截至5月26日，南京二手房掛牌量已突破17萬套大關。成都二手房雖近幾月一直保持在高位成交，但據(jù)貝殼找房顯示，掛牌房源仍維持在約19萬套高位。

北京二手房掛牌量在2022年11月就已超過10萬套，2023年3月初，鏈家對外展示的二手房掛牌量為10.2萬套。截至5月23日，最新掛牌數(shù)已超過11.86萬套。

我們認為，二手房掛牌量持續(xù)攀升原因有兩個：一是因?qū)ξ磥硎袌霾粯酚^，投資客拋售資產(chǎn)，落袋為安；二是改善置換需求增長，改善人群的置換需求也推動二手房掛牌出售房源增加。

在掛牌量攀升同時，二手房成交量卻持續(xù)回落。受新房市場高位供應及一二手價格倒掛的虹吸效應影響，上海二手房市場熱度在3月沖高至2.4萬套后迅速回落，4月僅成交1.77萬套。目前，上海一二手房成交比已從最高位的1:4滑落至1:2，預計下半年仍將持續(xù)走弱。

4月，廣州二手住宅整體(中介促成+自行交易)網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為10041宗和99.98萬平方米，環(huán)比分別下降18.10%和16.21%，同比分別增長38.04%和35.90%。目前，廣州二手房市場整體表現(xiàn)穩(wěn)定，預計5月成交也將延續(xù)回落態(tài)勢。

南京的二手房成交量自2023年開始逐月走高，直至3月份達到12609套的峰值，4月開始有所回落，連續(xù)兩個月成交量破萬套，這主要是由于二手房以價換量，前期投資客套現(xiàn)。但5月前3周(1日-21日)，南京二手房成交量不及3月峰值一半，下降趨勢明顯。

3、4月份二手房市場表現(xiàn)搶眼的成都，目前5月二手房已成交約2.1萬套，環(huán)比下降12%，表現(xiàn)為高位回落。2023年1-5月，成都累計已成交二手房10.2萬套，為歷史高位。

我們認為，二手房成交回落與近期關于中介費率調(diào)整政策有一定關系：一是交易中介費率可能存在下調(diào)空間，二是中介費由買賣雙方共同承擔具備了可能性。這一定程度上導致不少潛在買房人群放緩了入市節(jié)奏。此外，還有一個重要原因在于新房市場復蘇乏力，對二手房市場活躍度造成直接影響。

二手房掛牌量攀升，一定程度上說明市場改善換房意愿仍比較強烈，但承接二手房成交的剛需人群又重新回歸觀望，對經(jīng)濟形勢不甚明朗、對房價調(diào)整仍有所期待是主要原因。目前，北京和上海的二手房議價空間均有所擴大。

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責任編輯：李惠聰

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