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【房地產】二線央國企的朦朧美

從8月社融來看，以居民中長期貸款來看需求端的恢復仍然沒有明顯改觀，盡管居民短貸有一定增量，樓市恢復動能仍然偏弱。從高頻數據來看，按照此前克爾瑞發布的百強房企銷售數據，按權益口徑8月的銷售較7月有所好轉，尤其是央企。而從各個城市來看，8月較7月有動能衰減的跡象，雖然對于樓市來說，環比的意義不大，但考慮到恢復的持續性看，沒有顯現出逐級上行的態勢。從社融數據來看，居民中長期貸款依然維持相對低位，疊加居民短貸后總量尚可，整體依然呈現弱探底態勢。

民企退出速度過快，一線央企維持，漏出的市場給二線央國企帶來更好的空間，融資的容易度和拿地的競爭性都明顯改善。按照我們此前的統計，2021年民企在銷售規模上的占比，在200強企業當中大約為70%，而目前民企占比已經低于50%，若考慮土地市場，民企占比已經低于30%，若民企的信用能力沒有恢復，則漏出市場會轉移給央國企。從目前一線央企的投資強度來看，并沒有呈現快速擴表趨勢，整體為穩健風格，因此，二線央國企在承接民企漏出市場方面，會有較大的機遇，一方面，從主動尋求融資轉為被動接受融資，另一方面，土地市場競爭度大幅度下降。

一旦央國企占比超過7成，央國企表現將貼近于行業，不能享受民企份額轉移的機會，同時，在少數央國企占據主要份額后，盈利模式也尚不清楚，因此，當前就是二線國央企朦朧美時期。我們認為，當前行業的下行周期還沒有結束，依然處于震蕩下行區間，2022Q4-2023Q1會有基數效應帶來的數據改善，但并不會構成真正的周期修復，因此，龍頭完成集中，增速也將歸于行業增速。同時，在去金融化后，房企的盈利模式尚不清晰，那么在當前，就是央國企的朦朧美時期，我們繼續推薦二線央國企，受益中交地產（000736）、建發股份（600153），同時，結構性資產荒已經出現，推薦金融街、中新集團（601512）等，受益中國國貿（600007），并持續推薦一線央國企，如保利發展（600048）、招商蛇口（001979）、萬科A等。

風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

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