在北京第三輪集中供地中，時隔一年首次回歸的海淀，巧合的成為了朝陽空倉后的補位。并以總成交價150.93億元超越豐臺拔得頭籌。

豐臺、海淀 爭奇斗艷

經預掛牌、線上競價兩輪預熱后，9月23日北京第三批集中供地進入白熱化階段。

(相關資料圖)

最終，海淀永豐三兄弟，豐臺麗澤商務區、科技園附近的4宗地塊以及昌平生命科學園三期地塊進入到線下競價環節。其余10宗地塊均以底價成交，總成交額共計500.295億元。

具體來看，在海淀永豐013號地塊競價環節中，因華潤+城建聯合體報價41.2億，全場陷入短暫沉默，拍賣主持人報價第二次時，建發舉牌報價41.4億元。最終中海以41.975億元+3.6萬平方米現房銷售面積競得。

趁熱打鐵，中海在以55.775億元+4000平現房銷售面積競得北京海淀永豐0015、0016地塊后，又以49.7億元競得北京豐臺大紅門0004地塊。

在第二輪土拍中競得太陽宮和小瓦窯地塊奪得大滿貫的中建，攜手海開組團沖擊永豐0019、0018地塊，最終以53.18 億元將其收入囊中。

或許是因為與上海土拍檔期的二次相撞，作為杭州第三批集中供地中的贏家，綠城選擇在海淀永豐013號地塊競現房銷售面積環節中離場，最終空手而歸。

與綠城一同離場的首開，在后續競拍中以38.295億元+7000平現房銷售面積競得北京豐臺造甲村地塊。

而受北部產業及購買力外溢影響，昌平生命科學園地塊獲得7家房企參與競價，最終建發以32.66億元競得，后續或與珺和府項目聯動營銷。

區域分化冷熱不均

相較于前兩輪，本輪土拍中超六成地塊位于“三城一區”及產業園周邊，超七成地塊位于現狀和近期建設的軌道交通沿線，區域分化問題仍然明顯。

以經開區亦莊新城地塊為例，與海淀永豐三兄弟、豐臺4宗地塊相比，同樣擁有產業支撐卻因僅亦莊城市更新聯合體報名無緣決賽。

順義新城第1街區地塊雖在預掛牌中備受關注，但最終依舊難逃底價成交的命運，被龍湖+天竺房地產以24.3億元摘得，成為了龍湖在本輪土拍中收割的唯一一宗地塊。

有趣的是，曾有消息稱：因保證金未到賬，密云一宗地塊或將無法進入到出價環節，流拍的可能性大。

但在9月22日事件發生反轉，北京建工+密云城投聯合體以15.2億元摘得密云十里堡鎮王各莊地塊；密云水源路南側地塊最終也以1.8億元被眾智房地產摘得。

而在正式掛牌中新加入的通州梨園東小馬地塊，因遲遲未披露成交結果成為了墊底。最終被中能建+張家灣設計小鎮以16.5億元競得。

其余地塊中，大興西紅門6013地塊緊鄰華潤+中鐵聯合開發的橡樹灣，以及中建三局+興創置地聯合開發的壹品興創·御景星城。或許為避免其他競品出現，所以華潤置地+中鐵置業+興創置地強強聯手以25億元將其摘得。

北京鏈家研究院分析師岳微認為：整體來看，副中心、平原新城與生態涵養區新城集中供地以來供給總量穩定，節奏較為平穩，但由于各區具體情況差異，土拍結果顯著分化。

競拍規則再迎優化

自第二批集中供地開始，北京逐漸形成先以預掛牌、線上競價方式對市場進行摸底，然后進一步優化改良競拍規則的習慣。

以往供地中，北京超半數地塊需執行“70/90”面積限制要求，而在本輪土拍中，北京不再以70/90作為約束條件，此舉意味著房企產品設計上擁有更大自由度，以小面積為主的“剛需”項目將逐漸被替代出局。

而針對當前新房交付問題，現房銷售比例要求進一步擴大，競現房銷售比例提升至70%，從源頭上落實“保交樓、保民生、保穩定”。

此外，繼豐臺右安門街道亞林西地塊、順義薛大人莊地塊、順義新城第19街區地塊以及昌平北七家平西府地塊增設“全齡友好社區”建設要求后，北京此輪全部地塊均鼓勵建設“全齡友好社區”。

隨著競拍規則的更迭，北京集中土拍已逐漸衍變成房企們秀肌肉、拼家底的競技場。但受年內銷售額同比下滑，以及融資難度影響，許多房企都已捉襟見肘。

疊加北京與上海、合肥競拍日期相重疊，如何在有限的預算中做取舍是擺在房企面前的一道難題，所以也不難理解在北京此輪土拍中為何多次出現房企中途離場的情況。

整體來看，北京本輪集中供地中，國、央企依舊為競拍主力，但拿地策略卻各有側重。底價地塊偏好聯合開發，核心地塊以獨立競得為主。如此可見，集中供地趨勢下區域深耕、多盤聯動發展成為開發企業競地新思路。

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