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城市周期展現(xiàn)，本土房企崛起

由于出險(xiǎn)民企的退出，央國(guó)企的銷售份額從2020年的31%提升到2022年上半年的53%，預(yù)計(jì)仍將持續(xù)。全國(guó)TOP200中民營(yíng)房企的銷售占比從2020年的65.4%下降至2022年上半年的52.7%，而央國(guó)企占比則從2020年的31.3%提升到2022年上半年的42.8%。我們選取了實(shí)施土地兩集中的22個(gè)城市，發(fā)現(xiàn)這核心22城TOP20的房企中，民營(yíng)房企的銷售占比同樣出現(xiàn)了下降，而央國(guó)企的占比出現(xiàn)了提升，尤其是本土的國(guó)企，分別提升至47.8%和14.3%。

新玩家出現(xiàn)，本土企業(yè)銷售占比提升，尤其是軌交類公司，看好城市內(nèi)部格局變化。2022年上半年核心22城銷售TOP20中本土企業(yè)銷售合計(jì)占比26.8%，較2021年提升5.8pcts。其中本土國(guó)企銷售占比從10.3%提升到14.3%，本土民企銷售占比從10.7%提升到12.3%。在本土國(guó)企中，除了當(dāng)?shù)貒?guó)有房企之外，還包括軌道交通等非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)。當(dāng)?shù)貒?guó)有房企包括蘇州高新（600736）、中華企業(yè)（600675）、合肥城建（002208）等。當(dāng)?shù)剀壍澜煌惼髽I(yè)包括深圳地鐵、廣州地鐵、杭州地鐵、寧波軌道交通、廈門軌道交通等。

本土房企將受益于城市周期，享受主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。以杭州為例，2021年和2022年上半年杭州銷售第一的房企是濱江集團(tuán)（002244），為杭州本地的民營(yíng)房企，銷售占比分別達(dá)到TOP20的14.9%和14.2%。從2021年第二輪土拍開始，各個(gè)城市拿地主體基本上以當(dāng)?shù)貒?guó)企和城投公司為主。由于龍頭民企受行業(yè)融資端影響以及戰(zhàn)略布局出現(xiàn)收縮，本土企業(yè)在拿地端開始享受優(yōu)勢(shì)并開始加大土地投資力度。例如南京的國(guó)企南京高科（600064）和棲霞建設(shè)（600533），積極參與到南京2022年的土拍市場(chǎng)中。

當(dāng)前核心22城均處于周期低位水平，其中鄭州和沈陽(yáng)量?jī)r(jià)均處于周期底部位置。從房?jī)r(jià)和商品房銷售面積同比增速看，各個(gè)城市開始出現(xiàn)分化表現(xiàn)。盡管當(dāng)前22城均處于房?jī)r(jià)漲幅和商品房銷售增速的歷史較低水平，但是從趨勢(shì)上看，上海、濟(jì)南、沈陽(yáng)、鄭州、長(zhǎng)春和天津房?jī)r(jià)增速在放緩。鄭州、青島、成都、沈陽(yáng)和深圳這5個(gè)城市商品房銷售增速處于靠近底部的區(qū)間，預(yù)計(jì)重慶、南京和上海進(jìn)入到量的調(diào)整期。這三個(gè)城市當(dāng)前房?jī)r(jià)同比增速同樣已經(jīng)在放緩，預(yù)計(jì)將逐漸進(jìn)入周期底部。

在地產(chǎn)去金融化尚未結(jié)束前，各城市預(yù)計(jì)難以出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，具備融資優(yōu)勢(shì)的房企依然具備較強(qiáng)的成長(zhǎng)性和生命周期。當(dāng)前行業(yè)政策寬松依然著力于需求端，各個(gè)城市的放松政策已經(jīng)從三四線城市蔓延至二線城市。但是由于房企融資端受限，房地產(chǎn)復(fù)蘇將依然長(zhǎng)于預(yù)期。在房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展路徑不明朗的情況下，具備融資優(yōu)勢(shì)的二線央國(guó)企依然是傳統(tǒng)模式上擁有更強(qiáng)成長(zhǎng)性的標(biāo)的，受益中交地產(chǎn)（000736）、建發(fā)股份（600153），并繼續(xù)推薦一線央國(guó)企，包括保利發(fā)展（600048）、萬(wàn)科A和招商蛇口（001979）等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)下行帶來需求下行幅度超預(yù)期，重啟土地前融路線。

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