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超過30城首套房貸款利率進入“3”時代

自今年年初首套住房貸款利率政策動態調整機制建立以來，全國多個城市紛紛下調首套住房貸款利率下限。據不完全統計，截至目前已有超過30個城市的首套房貸利率降至4%以下。此前下調城市范圍以去年來房價最疲軟的三四線城市為主，近日珠海、天津、福州、廈門、長春、沈陽、鄭州等重點城市也跟進作出調整。

從當前來看，南寧、珠海、株洲和常德四個城市的首套房貸款利率下限降至3.7%，為全國最低水平。中國國際期貨高級研究員湯林閩對記者表示，國家發改委數據顯示，2019年12月份全國首套房貸款平均利率為5.52%，相當于當時5年期貸款基礎利率(LPR)增加0.71個百分點。而目前多地首套住房貸款利率已經進入“3”時代。“雖然只是部分地區，但相比較下首套房貸利率的下降幅度仍十分明顯，粗略估計目前全國平均的首套房貸款利率或已相當接近4%。”

“房貸是影響購房消費的主要因素之一。房貸利率的進一步下調有利于降低購房者的房貸成本、月供壓力和未來不確定性的影響，在滿足其購房需求的同時也能提升購房消費，進而促進房地產市場的良性循環和穩定發展。”湯林閩說。

按照此前央行、銀保監會出臺的首套住房貸款利率政策動態調整機制，房價環比同比連續3個月下降的城市可階段性放寬首套商貸利率下限。光大期貨宏觀分析師于潔表示，該政策作為央行2022年9月底政策的常態化延續，符合條件的城市范圍正顯著擴大，且整體集中在地產需求持續偏弱的二三線及以下城市。此外值得注意的是，該動態調整機制也規定了退出機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，則自下個季度起，恢復執行全國統一的首套商貸利率下限，這表明政策目標是將房價長期穩定于2022年的平均水平，政策的刺激效果或為偏溫和。

總的來看，在堅持“房住不炒”的定位下，自去年以來國內房地產利好政策陸續出臺，市場對今年房地產市場的回暖預期也不斷增強，除開年來多個城市下調首套房貸款利率之外，更有江蘇、遼寧、廣東、上海、天津等地紛紛出臺購房補貼、獎勵企業等相關舉措，大力促進住房消費。于潔告訴記者，下調首套房貸利率是從需求端提振房地產，與此同時供給端的政策也在持續放松。其中，從“保交樓”到“保交樓、保主體”并驅，支持力度不斷加強；去年“三支箭”支持下地產融資環境得到改善，預計未來房地產銷售端和融資端的改善將逐漸傳導至投資端，尤其是地產竣工可能有明顯的改善。

“但還應注意的是，房地產市場目前仍面臨經濟復蘇不確定性仍較強、人們對未來預期未明顯恢復、政策可能出現不利調整等風險，就房貸利率而言，有觀點認為3.8%為主流利率的共識逐漸增強，反映了房貸利率仍有下調空間，未來有可能達到低于4%的水平。就政策而言，應抓緊落實目前房地產市場供需兩端已出臺的相關政策，讓政策效果盡快體現出來。”湯林閩說。

“春節假期以來，全國30城房屋銷售同比依然較低，表明房地產修復依然較慢，利率下調的利多傳導至銷售仍不明顯，而銷售持續偏弱不利于地產開工、施工的回暖，對于鋼材、玻璃等建材的需求仍難有較大的提振。”方正中期期貨研究院黑色組組長湯冰華表示，從盤面表現看，今年春節前的3個月來，黑色商品持續交易地產復蘇預期，價格自低位大幅反彈。

展望后市，湯冰華認為，若節后未看到地產持續性改善，則樂觀預期會受到影響，節前冬儲庫存可能會有盈利兌現的需求，從而對鋼材價格產生階段性的壓力，但考慮到目前庫存、產量仍偏低，因此鋼材的回調可能不會順暢，更多是以爐料帶動為主，趨勢性下跌暫難看到，需要元宵節后繼續驗證地產銷售及現貨成交情況。

關鍵詞： 房地產政策