統計局數據顯示1月新建住宅價格環比由負轉正，結合近期多地下調首套房貸款利率，多地新盤看房熱度再起，房地產市場全面回暖了嗎？小期將從需求端、供給端及資本市場預期搶跑的情況帶大家全面觀測房地產市場修復的節奏和結構性變化。

需求端：

商品房銷售量價企穩初現端倪，多空分歧開始出現

(資料圖片)

商品房銷售量價同比變化是觀測房地產周期特征的主要指標。近期，一手房銷售市場出現可喜的邊際變化。成交量方面，30大中城市商品房成交面積當月同比由1月-10%收窄至2月的-3%（已剔除春節影響）。成交價方面，無論是百城樣本新建住宅價格還是70大中城市新建商品住宅價格指數環比都出現了回升，其中70大中城市價格環比更是自2021年9月以來首次出現由負轉為0%，價格止跌企穩跡象初步顯現。但百城樣本中，價格環比下跌的城市仍占據62個，分城市能級看，一二線城市表現均明顯優于三線城市，整體市場的趨勢性回暖仍有待進一步觀察。

二手房方面，春節后出售掛牌數量及價格明顯提升。出售掛牌數量指數基本恢復至去年同期水平，出售掛牌價格指數觸底回升。其中，三線城市掛牌放量最為明顯，而掛牌價格方面一、三線城市顯著提升，二線城市持平。與此相對，二手房成交量及成交價格回暖的勢頭明顯偏弱，并未出現明顯的企穩反彈跡象，說明賣房者及購房者對房地產市場的判斷開始出現一定分歧。租房市場亦出現了類似的情況。這說明，市場預期已從2022年的一致性轉弱逐步轉向市場多空預期產生分歧。這是市場預期邊際好轉的積極因素，但市場預期的完全扭轉，有賴于供給端房地產行業資產負債表修復以及需求端居民剛性和改善性購房需求有效刺激釋放，這個過程并非一蹴而就，或仍將需要經歷較長時間。

購房需求的釋放除了利率價格因素外，更取決于居民就業預期、收入情況的實質性改善。2月，5年期以上LPR報價4.30%，已維持6個月不變，但在首套房住房貸款利率政策動態調整機制下，多地已下調首套房貸利率。而1月居民新增人民幣存款仍處高位，新增中長期人民幣貸款仍同比減少，說明居民加杠桿買房的能力及意愿仍不足。與此同時，提前還貸潮自2022年下半年以來持續成為熱點，關于提前還貸排隊的相關話題在2月多次成為熱搜。

供給端：

房企融資條件有所改善但主體集中，信用風險有所緩釋

2022年四季度以來，中央層面供給端政策持續加碼，“三箭”齊發，在銀行信貸、債券融資、股權融資方面支持房企的合理融資需求。今年1月，央行、銀保監會召開了銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩有序，并實施改善優質房企資產負債表計劃。2月，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作，促進房地產市場盤活存量。從實施效果看，2000億元“保交樓”貸款支持計劃授信額度已在去年底宣布發放；債券融資方面， 12月境內凈融資超200億元，但1-2月重回低點，且今年以來融資改善仍集中在國央企主體，境外融資自2021年9月以來基本持續收縮；股權融資方面，250家H股及A股房企中，目前已有超30家房企籌劃股權再融資，其中大部分為定向增發?？傮w來看，房企融資條件在去年底有所改善，但可持續性未呈趨勢，且改善的主體仍相對集中。

債券違約主體基本穩定，違約規模持續擴大。截至2023年2月28日，房地產行業境內債券主體維持在35家，違約債券余額從去年底的1684億元逐步提升至1742億元，主要為已出險房企在后續債務到期時均通過展期方式處理。整體看，房企風險釋放有所放緩，房地產信用債利差中位數也自去年底以來出現明顯回落。

從土拍市場及開工情況看，因大多數城市尚未發布年度供地計劃，疊加春節假期供應冷淡以及自然資源部要求全面推行“預供地”制度等因素，1-2月供地及成交維持低位。而去年以來城投性質企業托底土拍市場現象明顯，該類型企業開工率遠低于房地產開發企業平均水平。對房地產開發的節奏及力度不宜過分樂觀。

銷售及回款方面，根據克而瑞數據，1-2月百強房企實現銷售操盤金額8190億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%，央國企及部分優質民企發展韌性較強、中小房企競爭力不足，行業格局繼續分化。

市場：

強預期搶跑明顯，政策東風仍可期

2021年四季度以來，由于重點房企流動性問題，地產調控政策轉向以穩為主，在“房住不炒”的總基調下支持房地產市場平穩健康發展。隨著行業發展不穩定性加劇以及政策效果明顯鈍化，政策持續加碼，目前已進入第四階段，中央層面供需兩端共同發力。

從資本市場表現看，權益市場房地產板塊估值中樞整體回落，但在2022年4月、9月及12月出現了短暫而幅度客觀的反彈行情，與政策節奏高度一致，說明資本市場交易主線仍基于政策刺激帶來的預期回暖，而基本面回暖帶動的估值修復行情尚未出現。而與房地產相關的黑色、有色、建材等大宗商品板塊，上漲行情搶跑現象更明顯、持續時間更長，這主要受基建投資發力的需求共同推動。

展望今年，隨著供給端及需求端政策進一步發力，市場預期有望繼續好轉，疊加低基數作用，商品房銷售端量價同比有望在下半年趨勢性轉正，但房地產開工的同比回暖仍待時日。房地產本輪短周期的修復大概率呈弱復蘇態勢，不宜過分樂觀，而長周期看，房地產市場需求拐點已過，行業運行模式亟待升級優化。

關鍵詞： 房地產市場