近年來，因房企資金緊張引發(fā)項目停工，購房者買到爛尾樓的風險有所加大。在現(xiàn)實中，如果項目出現(xiàn)爛尾趨勢，金融機構(gòu)、施工方、購房者都要主張權(quán)益時，誰來保護較弱勢的購房者？

4月21日，人民法院報公布《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》，明確提到：商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的；在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房貸消費者主張價款返還請求權(quán)，優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院均應當予以支持。

(資料圖片僅供參考)

遭遇爛尾樓之后，購房者的合法權(quán)益到底如何保護，一直存在巨大的不確定性。這除了與開發(fā)商的財務狀況相關(guān)，也與制度層面購房者的權(quán)益保護優(yōu)先級不足，有直接關(guān)系。

譬如，發(fā)生樓房爛尾，或是開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈危機時，抵押權(quán)和工程款優(yōu)先受償權(quán)均有明文規(guī)定。但業(yè)主的優(yōu)先權(quán)，包括房屋交付請求權(quán)、主張價款返還請求權(quán)，通俗說就是優(yōu)先保交樓或退款的權(quán)益，卻并無明確的制度保障。

此次最高法的相關(guān)批復，實際是以司法解釋的方式，明確了購房者和退房者的權(quán)益應受到優(yōu)先保護。這在當前的背景下，對于更好保障購房者的權(quán)益，有著相當?shù)默F(xiàn)實意義。

應該看到，相對于金融機構(gòu)、施工方，購房者作為個體，明顯屬于相對的弱勢群體。樓房作為多數(shù)家庭的最大宗消費，動輒上百萬乃至數(shù)百萬的成本，購房者一旦遭遇爛尾，在維權(quán)上往往很被動，很多家庭甚至因此“錢房兩空”。

因此，優(yōu)先保障好購房者的權(quán)益，符合對弱勢群體的公平照顧原則。這實際也是保民生、保穩(wěn)定的內(nèi)在要求。

從另一角度看，優(yōu)先保障交樓，讓消費者有更多機會拿到樓房，對于開發(fā)商盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展也是有利的。這其實同樣給金融機構(gòu)和施工方等主體的權(quán)益保障，帶來了更多可能性。

畢竟，要最大程度保障好各方的權(quán)益，只能建立在樓市正常發(fā)展的基礎上。而這其中，順利交付房屋，提振購房者的信心，是至關(guān)重要的一環(huán)。所以，優(yōu)先保障購房者權(quán)益，從長遠看，也符合其他權(quán)益主體的利益。

如最高法此次批復所示，購房者的權(quán)益優(yōu)先保護其實分為兩個層面，一是保交樓，二是保“退款”。前者很好理解，但后者可能涉及的一個現(xiàn)實問題是，“房屋不能交付且無實際交付可能”的判定標準到底是什么？

若缺乏明確的參考標準，最終可能會影響權(quán)益保障的兌現(xiàn)。如購房者要求退款，但開發(fā)商仍以具備交付條件為由拒絕退款，而實際卻又長期拖延交付，這就很容易讓購房者的權(quán)益保障落空。對此，在司法層面或還需要有細則的補充。

當然，這次司法解釋的出爐，只是為相關(guān)案件的處理提供更有利于購房者的裁判指引，并不代表真實的權(quán)益保障落實。畢竟，不管是保交樓，還是保“退款”，首先都必須建立在開發(fā)商有能力或有意愿的前提之上。

但現(xiàn)實中，開發(fā)商能否走出資金流動性危機，擁有足夠的資源來確保順利交樓，離不開有針對性的金融支持。去年以來，從國家到地方，都為保交樓提供了諸多政策性利好。

隨著時間的推移，相關(guān)政策的效果到底怎么樣，爛尾樓處置還面臨哪些現(xiàn)實問題和阻力，或需要有一個新的審視。這也是確保此次司法解釋的善意能夠更好落地的必要配套支持。

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