日前，福建省發文加強房地產預售資金監管，對房地產項目預售資金的管理、繳存、使用等進行詳細規范，其中提出，嚴禁預售資金“體外循環”，?？顚Ｓ?。同時也表示，支持信用良好、管理規范的房企使用保函替代預售監管資金。

業內人士認為，福建此次對預售資金實行專戶管理，規范資金繳存，完善使用管理，嚴格進行繳存和使用管理，明確了相關各方職責，將減少房地產市場風險，有效做到保交房、保民生、保穩定。

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福建省加強預售資金監管

5月29日，福建省住建廳發布了《關于進一步加強房地產項目預售資金監管的通知》，出臺了四方面措施，規范商品房預售行為，從嚴預售資金監管。

一是實行專戶管理。房地產開發企業申請商品房預售許可前，應選擇符合監管要求的商業銀行作為商品房預售資金監管銀行，并與所在地房地產管理部門共同簽訂三方監管協議。協議應當明確預售資金收存和使用方式、監管額度，以及房地產開發企業、監管銀行和監管部門三方權力義務和違約責任。

二是規范資金繳存。房地產開發企業應在合同簽約前書面提示購房人，告知應該將定金、首付款等直接存入監管賬戶，并及時辦理商品房買賣合同網簽。房地產開發企業不得要求購房款存入非監管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環”。

三是完善使用管理。房地產管理部門要結合本地實際，按項目按預售批次確定商品房預售資金監管額度。監管額度內資金在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自劃扣；設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調項目公司預售資金。要結合房地產開發企業信用評價，實施預售資金監管分級管控，支持信用良好、管理規范的房地產開發企業，使用保函替代預售監管資金。

四是強化風險防控。房地產管理部門要建立預售資金異動預警機制；對房地產開發企業及營銷機構違規預售商品房，截留、挪用、違規使用預售資金的，立即暫停銷售，暫停監管資金撥付，限期整改；對施工單位、監理單位配合開發企業騰挪套取預售資金的，由行業主管部門予以曝光，將其不良行為記入信用檔案，按照相關規定予以信用扣分；對商業銀行未將預售資金監管賬戶作為按揭貸款到賬賬戶的、未履行商品房預售資金監管協議違規撥付預售監管資金的，房地產管理部門應將該商業銀行違規行為即時書面函告當地人行、銀保監部門，追繳被違規劃扣的資金。

福建省住建廳要求，即日起各地要全面排查各在建在售商品房項目預售資金監管落實情況，嚴防企業違規使用預售資金，引發新的項目風險，檢查和處置情況于6月15日前報送省廳。

多角度堵住預售資金“體外循環”漏洞

對于福建省預售資金監管新政的內容，中指研究院企業研究總監劉水指出，首先，文件明確了房企、監管銀行及監管部門三方的權利和責任，防止一旦發生問題出現機構扯皮現象。第二，文件規范了預售資金的繳存流程，專款專用，防止預售資金“體外循環”及挪用。第三，文件在加強監管的同時，對預售資金監管額度保持靈活性，對信用良好的企業可以使用保函代替監管資金，也是正向激勵。

劉水認為，福建此次對預售資金實行專戶管理，規范資金繳存，完善使用管理，嚴格進行繳存和使用管理，明確了相關各方職責，將減少房地產市場風險，有效做到保交房、保民生、保穩定。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，此次福建新政最大亮點是從多個角度堵住了預售資金“體外循環”漏洞，包括堵住自動扣款等漏洞，及時告知凍結劃款，要求定金、首付款等直接存入監管賬戶，嚴禁預售資金“體外循環”，做好明察暗訪工作，嚴管擅自劃款行為，建立預警機制等。

嚴躍進認為，此次福建政策的出發點主要是嚴防企業違規使用預售資金引發新的項目風險。從今年防范房地產金融風險的角度出發，各地依然要把預售資金監管工作做好，積極落實相關政策，防范衍生出新的風險問題。另外，政策明確，要優化預售資金的申請審核和撥付流程。從這個角度看，一些優秀房企還是可以享受到優惠政策的，包括保函替換制度等，類似優惠和鼓勵措施也是后續各地要推進的內容。

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