最近，深圳新房市場挺“熱鬧”：一邊是網紅盤再度入市，一邊是新房打折促銷不斷，甚至還有演藝明星的“助陣”。不過，無論是打折還是明星營銷，開發商的目標都是為了加速去化。

購房者更注重品質

最近，鴻榮源、深業等房企邀請演藝明星為旗下項目“站臺”，引起一定的討論度，活動現場也座無虛席，人潮涌動的背后是明星效應在發揮作用。其實，明星站臺營銷對深圳樓市來說并不陌生，但在當下樓市復蘇進程不及預期的背景下，明星營銷為何近期再現深圳樓市？

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對此，有房企在對外宣傳上表示，諸如音樂會巡禮的活動是打破行業壁壘，深度串聯時尚、音樂和地產資源，打造令人驚喜的品牌體驗。有現場參與的觀眾對記者表示，很多觀眾都會拿出手機錄制現場明星的視頻并傳播到自己的社交圈，或許還會帶上項目，這樣便達到了營銷效果。

記者也對多位購房者進行采訪并得到眾多類似的答復：開發商與其重金邀請演藝明星來助陣，還不如多花心思打造樓盤的品質，因為花費如此多資金宣傳最終“買單”的還是業主，開發商用品質說話更能打動購房者。或者，開發商還不如實打實地讓利給業主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在市場銷售下滑和信心不足的時候，開發商會想出各種營銷手段，明星營銷能提升人氣和曝光，也是特色營銷或差異化營銷的一種。

李宇嘉表示，明星自帶流量和粉絲，對房企來說確實會有宣傳的效應，而且對購房者和潛在需求來說，他們可能會認為房企能請明星，說明房企的資金鏈還是比較好，或能在短期內推動項目的銷售。“但我覺得從根本上來講，明星對樓盤本身來說作用并不是很大，請不請明星與樓盤的品質并沒有什么關系。”

去化不容易

無論是花樣打折還是明星營銷，開發商的目標都是為了加速去化，所以也只能在營銷手段上出奇制勝。

在過去的市場火爆期間，深圳新房經常出現供不應求，也經常出現“日光盤”，但這種情況從2021年下半年開始發生改變，受整體行業下行以及新房供應量不斷增加影響，深圳新房市場也回歸穩定，“日光盤”數量也銳減。

深圳中原研究中心的數據顯示，5月新房住宅成交2787套，環比下降20.5%。5月，深圳全市新房住宅存量為402.5萬平方米。而在上周，深圳有7個住宅項目入市，整體去化約兩成。所以，一方面是不斷入市的新盤房源，一方面是新盤去化的不理想，導致深圳新房庫存高企。

在此背景下，打折促銷也成為開發商加速去化的重要舉措。記者發現，一些開盤許久的新房項目還會采取分批開盤，每次開盤的折扣活動都不同。據悉，深圳現在仍執行新盤限價政策，但一些項目會在備案價打折的基礎上再打折，多數采取返物業費、禮物等方式進行。

6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。據悉，這是今年年內5年期LPR首次下調。李宇嘉建議推進需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實看到購買力的相對提升。比如，合理下調存量房貸利率，合理下調二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經紀服務費率，全面推進二手住房“帶押過戶”，推進存量商業貸款轉公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等，這些降成本措施疊加一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，6月作為開發商年中沖刺關鍵節點，若支持政策能進一步落地，在開發商大力推盤和促銷之下，市場情緒有望好轉，但不同城市市場分化或進一步加大。

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