中新經(jīng)緯6月13日電 題：京滬蘇房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重，或?qū)κ袌?chǎng)精準(zhǔn)研判形成干擾

作者 嚴(yán)躍進(jìn) 易居研究院研究總監(jiān)

【資料圖】

嚴(yán)躍進(jìn)

近期，深圳某網(wǎng)紅豪宅項(xiàng)目三期開(kāi)售，又出現(xiàn)樓盤打新可以套利數(shù)百萬(wàn)的現(xiàn)象。據(jù)悉，該項(xiàng)目共有664名購(gòu)房者選237套房，購(gòu)房成功概率僅有約35%。

項(xiàng)目被搶與其區(qū)位、教育等配套有關(guān)，而一二手房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛是其備受追捧的重要原因。

京滬蘇三城房?jī)r(jià)倒掛最嚴(yán)重

房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象是指在城市某一區(qū)域、板塊或地段中，同品質(zhì)的新房?jī)r(jià)格比二手房要更便宜。在此市場(chǎng)狀況下，購(gòu)房行為發(fā)生扭曲，產(chǎn)生排隊(duì)搶購(gòu)新房現(xiàn)象，同時(shí)滋生了“買到就是賺到”的投資投機(jī)心理。

易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中，有15個(gè)城市存在不同程度的房?jī)r(jià)倒掛，說(shuō)明該現(xiàn)象在大城市中并非個(gè)案。

房?jī)r(jià)倒掛差最明顯的城市為北京，其倒掛差水平達(dá)到22395元/平方米。而上海、蘇州、杭州等城市的房?jī)r(jià)倒掛差也比較明顯，分別為21581、16265和10045元/平方米。相對(duì)來(lái)說(shuō)，廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞的房?jī)r(jià)倒掛差為負(fù)值，分別為-10502、-10183、-7316、-4765和-3823元/平方米。此類城市沒(méi)有明顯的房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，其新房總體比二手房要昂貴。

圖1 全國(guó)20城房?jī)r(jià)倒掛差排序(元/平方米)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、各地二手房中介平臺(tái)、易居研究院

房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象的產(chǎn)生，本質(zhì)是房?jī)r(jià)定價(jià)體系出現(xiàn)了紊亂或不平衡。即特定區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格過(guò)高、新房?jī)r(jià)格過(guò)低。

房?jī)r(jià)倒掛滋生“打新”操作

由于房?jī)r(jià)倒掛，新房市場(chǎng)出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)洼地”，因此認(rèn)購(gòu)市場(chǎng)中就出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)較小，空間較大的“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利”現(xiàn)象，即打新。

因此，近期一些大城市市區(qū)新房市場(chǎng)往往出現(xiàn)了一房難求、排隊(duì)搖號(hào)、萬(wàn)人哄搶、打新“黃牛化”、偽造資格獲取房票、代持炒房、假結(jié)婚假離婚等亂象。這背后，“買到就是賺到”、“搖中新房暴賺2000萬(wàn)”、“中簽即躺賺”等負(fù)面消息也明顯增加，極大地干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

統(tǒng)計(jì)顯示，上海、北京和蘇州的打新獲利最高，其分別為309、280和251萬(wàn)元/套。該獲利空間相當(dāng)于在三四線城市可以輕松買一套豪宅，誘惑力非常大。

從統(tǒng)計(jì)情況看，包括廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞等城市由于沒(méi)有明顯房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，所以打新獲利空間相對(duì)小，打新操作進(jìn)而也會(huì)相對(duì)少。

從實(shí)際反饋的情況看，此類城市個(gè)別板塊和個(gè)別新開(kāi)盤項(xiàng)目也存在打新現(xiàn)象，如此前廣州海珠區(qū)部分新盤開(kāi)盤后，也存在賺取差價(jià)動(dòng)機(jī)和搶購(gòu)的操作。當(dāng)然，由于粵港澳大灣區(qū)存量房規(guī)模較大，所以二手房?jī)r(jià)格上漲受牽制，其客觀上使得房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象有所弱化。

另外，雖然青島、合肥和重慶等地存在一定打新獲利空間，但若考慮到此類城市二手房在降價(jià)，因此，實(shí)際過(guò)程中一般不存在打新的套利空間。

圖2 全國(guó)20城市區(qū)“打新”的獲利情況(萬(wàn)元/套)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、各地二手房中介平臺(tái)、易居研究院

如何應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)倒掛？

房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象和打新操作對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩端造成了扭曲，產(chǎn)生了很多負(fù)面問(wèn)題。不僅令購(gòu)房心態(tài)扭曲，刺激了投機(jī)需求活躍，同時(shí)對(duì)房企的認(rèn)籌、開(kāi)盤工作造成干擾，甚至?xí)觿》科筚Y金緊張、造成樓盤滯銷等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

從今年上半年大城市新房交易市場(chǎng)看，房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象對(duì)市場(chǎng)的整體精準(zhǔn)研判產(chǎn)生了重大干擾。這會(huì)對(duì)政策決策產(chǎn)生誤導(dǎo)，影響政策出臺(tái)的精準(zhǔn)性和及時(shí)性。

當(dāng)前，部分城市對(duì)于打新操作進(jìn)行了整頓，包括嚴(yán)查中介機(jī)構(gòu)和違規(guī)房企、勸退部分購(gòu)房者認(rèn)籌、暫停開(kāi)盤計(jì)劃、調(diào)整搖號(hào)規(guī)則和認(rèn)購(gòu)規(guī)則等，這都值得肯定。

我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)倒掛也和市場(chǎng)行情走勢(shì)有關(guān)。一方面，各地從房企盈利、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的角度出發(fā)，預(yù)售許可和限價(jià)政策略有放松。另一方面，二手房拋售潮背后必然帶來(lái)房?jī)r(jià)自主下調(diào)。這兩者結(jié)合起來(lái)，三季度房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象或?qū)⒂兴鶞p弱。

當(dāng)然，要真正治標(biāo)治本，我們不能寄希望于短期變化，而要從供求平衡關(guān)系修復(fù)、科學(xué)定價(jià)體系建立、購(gòu)房秩序引導(dǎo)等角度入手解決根本問(wèn)題。唯有這樣，才能根治此類扭曲的市場(chǎng)現(xiàn)象、平衡各方利益，最終促進(jìn)購(gòu)房市場(chǎng)的公平有序。(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：李惠聰

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