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近期，韓國房價暴跌引發關注。有消息顯示，首爾部分區域房價下跌40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數百萬人。據《亞洲日報》報道，韓國2023年公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價格較2022年平均下降18.63%，降幅創下歷史新高。

哪些原因造成韓國樓市當前現狀？

此次韓國房價（尤其是首爾房價）暴跌，根本原因在于韓國整體的人口走勢。韓國綜合生育率長期以來都低于1，就新生人口而言，千禧年之際，韓國年出生人口數已跌破60萬人，2022年更是只有24.9萬人出生，且不排除進一步下降的可能。因此，缺乏足夠的人口支撐是造成韓國房價下跌的根本原因。

就直接原因而言，由于貸款買房是韓國人購房主要方式，因此M2貨幣的供給量和利率水平高低就很關鍵。美國在全球開啟的加息進程迫使一眾盟國緊隨其后跟進加息，M2供應量也迅速受限。

數據顯示，自2022年11月起，韓國M2貨幣總量便停滯不前，這直接刺激了首爾房價持續下跌。美聯儲持續加息迫使韓國央行跟進加息，這大大限制了M2總量，破壞了房價上漲動力。

首爾所處地理位置臨近朝鮮，韓國現政府在政治、外交、科技、軍事等多方面堅決向美日靠攏的舉動造成了半島局勢緊張，與美日加深經貿科技合作的要求在客觀上利好接近日本的韓國第二大城市釜山。因此，韓國的人口存量在未來可能會被釜山吸收掉相當一部分，這更加不利好首爾房價堅挺。

針對當前樓市，韓國政府已經采取一系列措施。韓國金融當局于2022年10月出臺了50萬億救市計劃（約合2534億元人民幣）。以擴大實施流動性供應，穩定國內金融市場穩定。

韓國政府在2022年年底至2023年年初，放松了房地產市場多項監管，針對特定人群放寬了貸款規定、實施特定人群固定利率貸款優惠、減免綜合房地產稅重課稅率等。隨著韓國當局及時介入，地產融資市場出現好轉跡象，2023年3月，韓國企業債和國債利差回落到2022年年初較低水平，房價也一度企穩。

即使韓國在多方面采取了一系列穩定樓市的金融政策，但韓國房價的整體下行趨勢和債務拖欠狀態依然沒有根本好轉。

5月24日，韓國金融服務委員會表示，鑒于全球利率路徑、不確定性，風險仍然存在。尤其是韓國房產市場的結構性問題，如高負債率和投機性強等不得到根本治理的話，疊加作為經濟支柱的出口表現依然不理想，期望短期措施化解并企穩韓國目前的樓市恐怕太過樂觀。

獨特的“全租房”制放大了金融風險

在過去五年，韓國首爾房價翻了一倍多，政府的刺激政策掀起了一場全民化購房熱潮。

這其中“全租房”制度作為韓國住房市場的特色制度，起到了推波助瀾的作用。在此制度下，租客要向房東繳納一大筆押金（押金約為房產價值的50%-80%），交押金后租客可以“免費住”規定年數，一般為兩年，到期后房客退房，房東如數歸還押金。

這表面看是租房模式，但本質是一種貸款。押金就是房東以住房做抵押向房客借錢，支付利息的方式就是給房客免租金。而房東在拿到這一筆錢之后會拿去再投資（常常又是買房），并把新房屋再度出租以求牟利，依次構成一個循環。房東在大多數情況下并沒有能力歸還租戶押金，只能依靠后續租戶租金來償還。因此，韓國房價保持持續上漲很重要。

但隨著韓國持續加息，利率攀升，很多韓國人被迫不得不舍棄全租房形式。而無法獲得足夠押金意味著房東的資金鏈要斷裂，不得不依靠出售其他房產（往往有折扣）來償還租金，而集中拋售又會促使房價下降，這反過來又加劇了房東房東資金的鏈斷裂。總之，全租房制度實際上起到了放大韓國房地產市場金融風險的效應。

帶給中國房產什么警示？

自2021年，中國樓市也進入深度調整，部分非熱點城市的房價降幅甚至高達兩成。

中國部分城市房價回落與韓國本次樓市相似點就在于，顯現房價回落的這部分中國城市人口凈流出明顯，且人口支撐較為薄弱，在上一波房價上漲周期中投機色彩較濃。因此，人口支撐基礎薄弱和住房投機色彩濃，這是中國某些房價下跌城市與韓國部分城市樓市發展最為明顯的相似之處。

在中國，雖然過去也存在以貸養貸等做法，但在歷經多次房地產市場的整頓之后，通過打擊諸如“首付貸”等金融工具，中國樓市嚴格來說并不存在能夠成倍放大金融風險的金融工具。而且，中國一線城市房價總體穩定，因此，系統性金融風險引發樓市崩盤可能性并不高，這是中國房地產發展之于韓國當前情況的最大不同。

韓國樓市之所以能有今天，最大問題或許就在于將房地產視為解決經濟增長的短期有效手段，造成國民經濟與房地產深度捆綁，使得后續調控和解綁困難無比。

韓國房價暴跌，房東資金鏈斷裂跑路的殘酷現實下，受損最為嚴重的一個群體依然是普通民眾，這部分人群本身扛風險能力就差，如今要面臨經常收不回租金但卻依然要還租金貸款。

當前，中國樓市表現并不理想，一方面不宜繼續指望樓市來解國民經濟發展之急，但另一方面也不能放任房價肆意下跌。應從整體上維護房地產市場的基本穩定，方可避免系統性金融風險，有效維護普通民眾的財富。

文：周超 安邦智庫研究員

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