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2022年上半年，北京老舊住宅(2000年以前建成)成交套數(shù)在全部二手住宅成交套數(shù)中占比跌破50%。其中，既有政策環(huán)境變化的推動(dòng)，更有居住消費(fèi)升級(jí)的客觀要求。

近年來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)中需求群體結(jié)構(gòu)及住房消費(fèi)理念的變化，新市民、青年人對(duì)租房的態(tài)度已經(jīng)變得更為包容和開放，對(duì)居住品質(zhì)的要求明顯提升。如何更好發(fā)揮老舊住宅的價(jià)值，推動(dòng)其由之前的以“購(gòu)買性增值”為主向“使用性增值”為主轉(zhuǎn)變，是盤活存量房屋資源、解決好大城市住房問(wèn)題的一個(gè)重要方面。

中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所研究員任榮榮認(rèn)為，政策環(huán)境變化推動(dòng)老舊住宅向提升使用價(jià)值回歸。隨著租購(gòu)并舉住房制度的建立和基本公共服務(wù)均等化的加快推進(jìn)，“房住不炒”逐步形成社會(huì)共識(shí)，老舊住宅將向提升使用價(jià)值回歸。

同時(shí)，居住消費(fèi)升級(jí)對(duì)老舊住宅向使用性增值轉(zhuǎn)變提出客觀要求。自如研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超9成租客將獨(dú)立衛(wèi)浴、智能家居、房屋設(shè)計(jì)感作為租房時(shí)的重要考量，反映出租住意愿的提升或?qū)ψ庾∑焚|(zhì)的高要求。對(duì)于租房需求而言，交通的便捷性是首要影響因素，這也是之前部分城市出現(xiàn)公租房因位置偏遠(yuǎn)而空置現(xiàn)象的重要原因。而老舊住宅的區(qū)位和面積特點(diǎn)使其具備滿足住房租賃需求的先天優(yōu)勢(shì)，對(duì)老舊住宅進(jìn)行物理性能和功能結(jié)構(gòu)等方面改造，將成為解決當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾、有效滿足居住消費(fèi)升級(jí)的重要渠道。

任榮榮建議，一方面，要進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，完善法律法規(guī)體系保障住房租賃各方的合法權(quán)益，加快落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，完善長(zhǎng)租房政策，突出長(zhǎng)租房、保障性租賃住房在住房供應(yīng)體系中的地位，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。另一方面，要加快培育和發(fā)展專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)對(duì)老舊住宅進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修改造并進(jìn)行出租運(yùn)營(yíng)，同時(shí)提供保潔、維修等租后服務(wù)，有效盤活整合存量房屋資源，增加高質(zhì)量租賃住房有效供給，更好對(duì)接租房群體的居住消費(fèi)升級(jí)需求，保障房產(chǎn)使用性增值。此外，以專業(yè)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租房更便于政府管理和監(jiān)督，其規(guī)范經(jīng)營(yíng)也會(huì)給個(gè)體出租人以示范作用，帶動(dòng)整體住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展，推動(dòng)形成多樣化的住房供給體系和租購(gòu)并舉的住房消費(fèi)新格局。

有效盤活老舊住宅，提升住房流通率和使用效率，既有利于推動(dòng)房產(chǎn)使用性增值，也有利于更好滿足新市民、青年人的住房需求。

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